借地とは?
底地と建物所有を目的とした借地権をあわせたものを“借地”といいます。
全体から借地権部分を差し引いた土地の部分を“底地”あるいは“底地権”といい、土地所有者が所有しています。
他方、借地権は、借地にある建物を登記することで、借地権を守ることができ、借地権は借地法などの法律により強く守られています。
借地の課題問題とは？
底地は、“不完全所有権”と言われています。不完全であるが故に、駐車場として貸したときと比較して地代の収益性は低く、底地単独での換金性の低さ、借地権者とのいざこざ、道路付けが悪いあるいは建築基準法の道路に接道していないなどの建築基準法での問題など、いろいろな課題問題があり“土地は貸したら戻ってこない”のです。
借地権は、法律に強く守られていますが、建物の価値が無くなると担保価値はほぼゼロ、借地権単独での換金性はとても低く、地代を払い続ける義務、何をするにも土地所有者の承諾が必要など“土地は借り物” です。
底地も借地権も、それぞれいろいろな課題問題があるのです。
借地の整理とは？
整理とは売却とも言い換えられますが、弊社は“売却”という言葉を使いたくありません。
売却は結果ありきの印象があり、【借地の整理】を確実に行っていくには、不動産専門士業とともに行う“調査～分析～方針”で課題問題をはっきりさせ、その方針のもと【借地の整理】を行うことが欠かせず、単に底地や借地権を売却して終わりではありません。
そして整理をした後も、検証を行うことが必要です。
単なる売り買いとは違う対応が必要なので、【借地の整理】と称しています。
借地の今そこにある危機
【土地所有者と借地権者の高齢化と借地建物の老朽化】
戦前戦後から、数十年経過している借地。
借地権を設定した当初は、借地建物も新築で土地所有者と借地権者ともに、
“若かった”のでお互いの関係はスムースでしたが、時が経過して現在問題が増えてきています。
・借地建物の経年劣化が進んでしまった
・更新料を支払う必要がある
・借地権者のお子さんは、別世帯に住むようになる
・土地の固定資産税が上昇しても、地代を思うように 上げられない
～借地の疲弊～
・借地建物の老朽化
・土地所有者と借地権者双方の高齢化
・地代の滞納や支払いの遅れが増える
・借地建物を建て替えたい、大規模修繕が必要（承 諾料が払えない）
・借地権を引き継ぐのはイヤ（借地権の相続放棄）
・借地空き家の増加
・当時の関係者が死去（当時の事情が分からない）
貸した、借りた当初は良かったのですが、借地の歴史の経過とともに状況は悪くなりつつありますが、
簡単にお互いの関係を解消することは出来ないのです
実例紹介
借地権者が死去し、借地権の相続人全員が相続放棄をした借地建物の空き家を“借地空き家”と称しています。
土地所有者は、借地空き家を勝手に壊したり家の中に入ったりすることは出来ません。
この“借地空き家”が、いろいろな問題を起こしています。
実例1｜借地権の相続人は全員相続放棄
お客様のご希望
土地所有者「近所から空き家のクレームがあるが、何とかできないか？」
地代滞納数年の借地空き家があり、専門家による相続関係人調査で借地権の相続人の全員相続放棄が判明しました。
そのため、土地所有者が相続財産管理人の選任の申し立てをすることに・・。
予納金を支払って相続財産管理人の選任を裁判所に申し立て、「地代滞納による土地賃貸借契約解除・建物収去土地明け渡し請求」を選択することになりました。
ですが、時間をかけて契約解除と土地明け渡しを勝ち取っても、借地空き家に残る残置物は勝手に処分できない可能性がありますし、建物解体費用を土地所有者が負担することになります。
土地所有者曰く、「何で費用をかけてこんな苦労をしなければならないのか理解できない。」
これが借地空き家です。
１
現状の確認と調査が大事：
：借地の今の把握（現地調査、法務局調査、役所調査等）を行う
２
不動産専門士業との連携が大事：
：司法書士、弁護士、土地家屋調査士などの不動産専門士業との連携を
密にしていく
３
先手の対応が大事：
：地代の滞納は無いのか？近所の話はどうなのか？などを先手に確認して
いく
実例2｜数件の底地をご所有の方の借地整理
お客様のご希望
土地所有者「代々底地を引き継いでいましたが、底地を整理していきたい。」
借地境の分筆未了の借地がほとんどであり、①測量による分筆が必要 ②借地権者の高齢化と建物の老朽化が進み今がタイミングであったこと ③間口不足の借地で再建築不可の底地があったなど、いろいろな課題や問題がありました。
測量を行い分筆を開始。借地権者の身内の方とも話を進め、分筆完了とともに、底地と借地権の同時売却や底地売買を実行。
借地の整理は数年かかることもありますが、約２年の短期間ですべての借地の整理を完了しました。
１
タイミングが大事：
：タイミングが今しかなく、そのタイミングで着手
２
測量会社が大事：
：測量会社の対応や技術の良さもあり、スムースに分筆が完了
３
借地の理解が大事：
：土地所有者が借地の何たるかや基本を理解していて、そのご理解のもと動けたこと
実例3｜親御さんは90代の高齢の方
お客様のご希望
土地所有者「借地の整理とともに、今後の備えを早いうちにしていきたい。」
親御さんは、体力と知力ともに衰えが激しくなってきているとのこと。
さらに相続税は億単位が想定でき、しかもほとんどの借地は分筆未了でした。
土地所有者とともに、測量手配・借地の整理の方針立て・税務対策などを対応しながら今後に備えるため「家族信託」を行うことになりました。
ご高齢の親御さんのこともあり時間との勝負でしたが、全ての信託登記が完了し、底地の分筆も完了。
借地の整理に取り掛かります。
１
借地の今の把握が大事：
：借地の今を把握（現地調査、法務局調査、役所調査等）し、分析して方針をたてる
２
不動産専門士業との連携が大事：
：家族信託専門司法書士、資産税税理士、土地家屋調査士などのチーム対応が必須
３
今できるときに行うことが大事：
：できる時に即座に動き始める、それが今後の備えとなります。